tel: +7 963 814 22 99
strekalova.katerina@gmail.com
strekalova.katerina@gmail.com
Наша судебная практика
Суть спора:
- В середине 2018 года муниципальный орган обратился к собственникам 4-х квартирного жилого дома признанного аварийным и подлежащего сносу с иском о принудительном изъятии помещений в доме и земельного участка для муниципальных нужд. Размер возмещения в денежной форме (выкупной стоимости) изымаемых жилых помещений и земельного участка был установлен в денежной сумме в размере 10 300 715 рублей.
- Ознакомившись с материалами дела, проведя консультации со специалистами в области оценки недвижимого имущества и разработки проектной документации, были подготовлены встречные исковые требования. Несмотря на очевидную предвзятость судов первой и апелляционной инстанций, проявившуюся в неоднократном удовлетворении ходатайств муниципального органа о назначении повторных судебных оценочных экспертиз, нам все же удалось добиться результата, который превзошел ожидания заказчиков.
- Суд апелляционной инстанции установил выкупную стоимость имущества в размере 42 751 558 рублей, что в 4 раза превысило первоначально предложенную выкупную стоимость муниципальным органом. Кроме того были взысканы судебные расходы, включая расходы на оплату услуг представителя.
Суть:
- Наша компания была привлечена заказчиком для решения проблемы связанной с полученным им уведомлением о необходимости добровольного сноса самовольной постройки в месячный срок. Ситуация усложнялось тем, что фактическая эксплуатация здания не соответствовала виду разрешенного использования земельного участка на котором оно расположено. Кроме того, фактическое землепользование не совпадало с описанием границ земельного участка содержащегося в реестре недвижимости,в связи с чем, часть строения оказалась расположенной на смежном участке.
- В ходе консультации наш юрист предложил заказчику обратиться в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку. Для успешного решения вопроса была организована слаженная работа с проектировщиками и кадастровым инженером, по результату которой заказчику было предложено сохранить здание как административно-бытовое.После разработки проектной документации наш юрист обратился в арбитражный суд и иском о признании права собственности на самовольную постройку. В рамках судебного дела была проведена строительно-техническая экспертиза в соответствии с выводами заключения которого, было установлено, что спорный объект построен согласно градостроительным, строительным, пожарным, санитарным, экологическим и иным нормам и требованиям, установленным действующим законодательством к административно-бытовым объектам, в соответствии с проектной документацией и может быть введен в эксплуатацию как административно - бытовое здание.
- Решением суда за нашим заказчиком было признано право собственности на самовольную постройку – административно-бытовое здание общей площадью 312,2 кв.м.
Суть:
- Заказчик обратился за юридической помощью в составлении договора займа, по условиям которого планировал предоставить денежные средства под проценты знакомому для развития его бизнеса.
- В ходе консультации наш юрист предложил заказчику обратиться в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку. Для успешного решения вопроса была организована слаженная работа с проектировщиками и кадастровым инженером, по результату которой заказчику было предложено сохранить здание как административно-бытовое.После разработки проектной документации наш юрист обратился в арбитражный суд и иском о признании права собственности на самовольную постройку. В рамках судебного дела была проведена строительно-техническая экспертиза в соответствии с выводами заключения которого, было установлено, что спорный объект построен согласно градостроительным, строительным, пожарным, санитарным, экологическим и иным нормам и требованиям, установленным действующим законодательством к административно-бытовым объектам, в соответствии с проектной документацией и может быть введен в эксплуатацию как административно - бытовое здание.
- Решением суда за нашим заказчиком было признано право собственности на самовольную постройку – административно-бытовое здание общей площадью 312,2 кв.м.
Суть спора:
- Заказчик обратился с запросом оформить земельный участок под индивидуальным жилым домом. Однако при обмерах земельного участка кадастровый инженер установил, что дом является многоквартирным домом (состоящим из двух квартир), что в соответствии с положениями ст. 36 Жилищного кодекса РФ и ст. 16 Федерального закона № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" предполагает исключительно долевую форму собственности на земельный участок между всех владельцев помещений. Вариант оформление земельного участка в общую долевую собственность (одним из собственников, которых будет муниципальный орган) заказчика не устраивал, так как домом и земельным участком он всегда пользовался один и считал все имущество своим.
- В рамках оказания юридической помощи нашим юристом был проведен комплексный анализ фактических обстоятельств дела, представленной документации заказчиком и запрошенной юристом самостоятельно, на основании чего была разработана правовая стратегия по оформлению права собственности на земельный участок.В процессе реализации данной стратегии потребовалось обращение в суд с иском о признании права собственности на вторую квартиру. Судебное решение, было вынесено в пользу доверителя, что позволило оформить земельный участок.
- Достигнутый результат был высоко оценен заказчиком, так как благодаря грамотным действиям юриста удалось преодолеть ограничения, установленные в отношении максимального размера (15 соток) земельного участка под индивидуальными домами правилами землепользования и застройки и достигнуть поставленной задачи заказчика оформив весь участок (на 27 соток).
Суть:
- Заказчик обратился к нам с решением суда, которым ему было оказано в установлении границ земельного участка. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам решение суда оставлено без изменения. Обращением в суд послужило, как и в большинстве случаев, «выпадение» жилого дома за границы земельного участка. Но в случае заказчика ситуация осложнялось тем, что участок не только был смещён на 7 метров на смежный участок, но и более 3 метров на земли общего пользования пересекая красные линии, указанное исключало возможность уточнения границ участка. В свою, очередь жилой дом, согласно обмерам кадастрового инженера, «выпадал» на земли общего пользование на 0,7 см., и, что делало невозможным внесение объекта в государственный кадастр недвижимости и последующую регистрацию права на него. Отказывая в установлении границ земельного участка, суд первой инстанции сослался на условие указанное в постановлении о предоставлении земельного участка, в соответствии с которым освоение участка осуществляетсяисключительно после проверки координат характерных точек границ земельного участка.
- Уникальные обстоятельства данного земельного спора вызвал профессиональный интерес у нашего юриста, что побудило его к глубокому исследованию проблемы. Юрист предпринял комплексный подход к анализу ситуации. Прежде всего, им был осуществлен выезд на местность совместно с кадастровым инженером, которым были произведены необходимые замеры.Тщательно были изучены материалы гражданского дела, документы по отводу земельного участка заказчика и кадастровые дела на смежные участки. По результату анализа была выработана стратегия, которую согласовал заказчик.Повторное обращение в суд с аналогичным иском, ожидаемо было воспринято судом со скептицизмом. Несмотря на проведенную судебную землеустроительную экспертизу, суд сохранял скептическую позицию. Потребовалось приложить неимоверные усилия, что бы убедить суд в необходимости выездного заседания. Только непосредственный осмотр территории позволил убедить суд и представителей администрации, что в тех границах, в которых участок был представлен заказчику, освоить его было не возможно, в связи со сложившимся землепользованием всего квартала.
- Судом были удовлетворены требования заказчика, что позволило многодетной семье зарегистрировать право собственности на жилой дом, построенный за счет средств материнского капитала.
Суть:
- Обращение заказчика было продиктовано тем, что в рамках исполнительного производства было обращено взыскание на залоговое недвижимое имущество в обеспечение договора, путем реализации его с публичных торгов.После реализации залогового имущества и поступления денежных средств на депозитный счет ОСП денежные средства должны были быть направлены на погашение долга по договору, однако на расчетный счет клиента сумма не поступила и была возвращена залогодателю.
- В рамках консультации заказчику было доведено, что положительное решение его вопроса возможно лишь в суде высшей инстанции, заказчик, осознавая все риски и перспективы, принял осознанное решение о необходимости судебного разбирательства.Первоначально мы добились признания незаконным, бездействие судебного пристава-исполнителя, выразившееся в невыплате денежных средств в пользу взыскателя (дело № 2а-2413/2020).Однако одного лишь незаконно бездействия пристава, для взыскания убытков мало. Сложность при такой категории дел состоит как раз в доказательстве причинно-следственной связи между убытком и незаконным и бездействием судебного пристава-исполнителя. Особая сложность представлялась в том, что бы убедить суд, об отсутствии необходимости доказывания, при выбытии залогового имущества, что решение суда стало не исполнимо.Решением суда первой инстанции было отказано во взыскании убытков за счет казны РФ, которое предсказуемо было оставлено без изменения судом апелляционной инстанции.Переломный момент произошел в суде кассационной инстанции которая, по сути согласилась с нашей позицией и направила дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
- Благодаря настойчивости нашего доверителя и профессиональным качествам нашего юриста были взысканы денежные средства с Российской Федерации, в лице Федеральной службы судебных приставов за счет казны Российской Федерации.
«»
Почему устные договоренности при разводе между супругами опасны.
Когда супруги, несмотря на расставание, сохраняют уважение и договариваются о разделе имущества без конфликтов, это действительно вызывает уважение. В юридической практике мы чаще сталкиваемся с эмоциональными конфликтами, где каждая сторона борется до последнего.
Парадоксально, но именно разумные и порядочные люди оказываются наиболее уязвимы перед законом, когда спустя годы появляются наследники – чаще всего дети от предыдущих браков, – готовые оспорить любые договоренности достигнутые супругами врываясь в их некогда личною жизнь.
В этой статье я приведу лишь пару примеров из своего опыта, которые привели меня к заключению, что самое надежнее делить имущество в судебном порядке.
Надеюсь, эта статья убережет тех, кто после консультации с юристом говорит - "У нас всё в порядке, мы договорились разделить все по-честному, зачем нам тратить деньги на оформление!"
Моя героиня просто не знала, что соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено (п. 2. ст. 38 Семейного кодекса РФ).
Она пришла на консультацию возмущенная, со словами – «Как такое вообще возможно!?» Рассказав, что супруг уходя жить к своей матери, оставив ей квартиру, дачу, автомобиль, взяв значительную сумму наличными из сейфа. Поскольку она была титульным собственником оставленного имущества то, они полагали супруги, переоформлять имущество нет необходимости.
Через небольшой промежуток времени супруги продали офисные помещения, приобретенные ими во время брака, поделили деньги между собой, закрыв вопрос по разделу имущества.
Длительное время расторжение брака не оформляли, каждый жил своей жизнью. К оформлению развода вернулись лишь когда супруга решила переезжать на постоянное место жительства в другой регион.
Спустя пять лет, после расторжения брака бывший супруг умер, что и стало началом катастрофы для моей клиентки.
Дочь от предыдущего брака, достоверно зная о договоренности ее отца и моей клиентки хладнокровно начала «делить совместно нажитое ими имущество», внося свои коррективы.
Устные договорённости супругов превратились в судебный иск, о признания имущества совместно нажитом, выделе супружеской доли, взыскания денежной компенсации. Возможностью для такого иска послужили разъяснениям, данные в пункте 19 Постановление Пленума ВС РФ от 05.11.1998 N 15 "О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака", согласно которых, течение трехлетнего срока исковой давности для требований о разделе имущества, являющегося общей совместной собственностью супругов, брак которых расторгнут (п. 7 ст. 38 СК РФ), следует исчислять со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (п. 1 ст. 200 ГК РФ). Так как права наследницы в этом случае, были нарушены с момента открытия наследства, наследница обратилась с вышеупомянутым иском.
Следует отметить, что обычно аналогичные споры возникают, когда недобросовестные наследники знают, что один из супругов не выдавал согласия на отчуждение имущества и после продажи совместного имущества супруги при разделе денег расписки не оформляли.
Вероятно, такая ситуации не возникла бы, заключив супруги соглашение о разделе совместно нажитого имущества. Тогда бы у наследницы оставалось лишь право признать его недействительным, поскольку соглашения являются актами индивидуального регулирования семейных отношений и имеют определенное сходство с гражданским договором.
Так в ином споре, родители умершей признали заключенное соглашение о разделе имущества недействительным, поскольку незадолго до его заключения их дочь перенесла геморрагический инсульт, эксперт пришел к выводу, что умершая не осознавала значение своих действий или не могла руководить ими в момент подписания соглашения.
Не плохой защитой мог послужить брачный договор. Но и тут не следует забывать о возможность оспаривания брачного договора, к сожалению можно найти достаточно много судебной практики, когда брачные договоры были признаны недействительными из-за «неравных условий» или «неосознанности его подписания».
Однако я еще не встретила разворот решений судов о разделе совместно нажитого имущества равно как оспаривание наследниками утвержденного судом мирового соглашения о разделе совместно нажитого имущества супругов.
Я не призываю всех идти в суд для раздела имущества, но обратить к профильному специалисту настоятельно рекомендую.
Результатом судебного спора в нашем случае стало решения суда, которым в требованиях было отказано. Защитить клиентку удалось, установив момент фактического прекращения семейных отношений. Судом было принято во внимание, что супругом спорное имущество было оставлено более 18 лет, интереса к нему он не проявлял, бремя содержания его не нес. Относительно другой части имущества нами было доказано, что оно приобреталось после фактического прекращения семейных отношений, за личные средства, полученные ответчицей от своей трудовой деятельности (абз. 2 п. 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 5 ноября 1998 г. N 15 "О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака").
Эта история научила меня простой истине: настоящая забота о близких - это не только добрые слова при расставании, но и грамотно оформленные документы. Ведь когда-нибудь ваши устные договоренности могут оказаться в руках людей, которые не разделяли ваших чувств и намерений, преследующих свои интересы, порой даже просто сводя счеты.
Если вы сейчас в процессе расставания или уже развелись, но не оформляли раздел имущества документально - не повторяйте ошибок других. Одна консультация юриста сегодня может спасти ваше спокойствие завтра.
Запишитесь на консультацию – потому что завтра может быть поздно.
P.S. Потеря близкого человека – тяжелое испытание. Не усугубляйте его судебными войнами, которые можно было предотвратить одним грамотным решением.
Парадоксально, но именно разумные и порядочные люди оказываются наиболее уязвимы перед законом, когда спустя годы появляются наследники – чаще всего дети от предыдущих браков, – готовые оспорить любые договоренности достигнутые супругами врываясь в их некогда личною жизнь.
В этой статье я приведу лишь пару примеров из своего опыта, которые привели меня к заключению, что самое надежнее делить имущество в судебном порядке.
Надеюсь, эта статья убережет тех, кто после консультации с юристом говорит - "У нас всё в порядке, мы договорились разделить все по-честному, зачем нам тратить деньги на оформление!"
Моя героиня просто не знала, что соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено (п. 2. ст. 38 Семейного кодекса РФ).
Она пришла на консультацию возмущенная, со словами – «Как такое вообще возможно!?» Рассказав, что супруг уходя жить к своей матери, оставив ей квартиру, дачу, автомобиль, взяв значительную сумму наличными из сейфа. Поскольку она была титульным собственником оставленного имущества то, они полагали супруги, переоформлять имущество нет необходимости.
Через небольшой промежуток времени супруги продали офисные помещения, приобретенные ими во время брака, поделили деньги между собой, закрыв вопрос по разделу имущества.
Длительное время расторжение брака не оформляли, каждый жил своей жизнью. К оформлению развода вернулись лишь когда супруга решила переезжать на постоянное место жительства в другой регион.
Спустя пять лет, после расторжения брака бывший супруг умер, что и стало началом катастрофы для моей клиентки.
Дочь от предыдущего брака, достоверно зная о договоренности ее отца и моей клиентки хладнокровно начала «делить совместно нажитое ими имущество», внося свои коррективы.
Устные договорённости супругов превратились в судебный иск, о признания имущества совместно нажитом, выделе супружеской доли, взыскания денежной компенсации. Возможностью для такого иска послужили разъяснениям, данные в пункте 19 Постановление Пленума ВС РФ от 05.11.1998 N 15 "О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака", согласно которых, течение трехлетнего срока исковой давности для требований о разделе имущества, являющегося общей совместной собственностью супругов, брак которых расторгнут (п. 7 ст. 38 СК РФ), следует исчислять со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (п. 1 ст. 200 ГК РФ). Так как права наследницы в этом случае, были нарушены с момента открытия наследства, наследница обратилась с вышеупомянутым иском.
Следует отметить, что обычно аналогичные споры возникают, когда недобросовестные наследники знают, что один из супругов не выдавал согласия на отчуждение имущества и после продажи совместного имущества супруги при разделе денег расписки не оформляли.
Вероятно, такая ситуации не возникла бы, заключив супруги соглашение о разделе совместно нажитого имущества. Тогда бы у наследницы оставалось лишь право признать его недействительным, поскольку соглашения являются актами индивидуального регулирования семейных отношений и имеют определенное сходство с гражданским договором.
Так в ином споре, родители умершей признали заключенное соглашение о разделе имущества недействительным, поскольку незадолго до его заключения их дочь перенесла геморрагический инсульт, эксперт пришел к выводу, что умершая не осознавала значение своих действий или не могла руководить ими в момент подписания соглашения.
Не плохой защитой мог послужить брачный договор. Но и тут не следует забывать о возможность оспаривания брачного договора, к сожалению можно найти достаточно много судебной практики, когда брачные договоры были признаны недействительными из-за «неравных условий» или «неосознанности его подписания».
Однако я еще не встретила разворот решений судов о разделе совместно нажитого имущества равно как оспаривание наследниками утвержденного судом мирового соглашения о разделе совместно нажитого имущества супругов.
Я не призываю всех идти в суд для раздела имущества, но обратить к профильному специалисту настоятельно рекомендую.
Результатом судебного спора в нашем случае стало решения суда, которым в требованиях было отказано. Защитить клиентку удалось, установив момент фактического прекращения семейных отношений. Судом было принято во внимание, что супругом спорное имущество было оставлено более 18 лет, интереса к нему он не проявлял, бремя содержания его не нес. Относительно другой части имущества нами было доказано, что оно приобреталось после фактического прекращения семейных отношений, за личные средства, полученные ответчицей от своей трудовой деятельности (абз. 2 п. 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 5 ноября 1998 г. N 15 "О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака").
Эта история научила меня простой истине: настоящая забота о близких - это не только добрые слова при расставании, но и грамотно оформленные документы. Ведь когда-нибудь ваши устные договоренности могут оказаться в руках людей, которые не разделяли ваших чувств и намерений, преследующих свои интересы, порой даже просто сводя счеты.
Если вы сейчас в процессе расставания или уже развелись, но не оформляли раздел имущества документально - не повторяйте ошибок других. Одна консультация юриста сегодня может спасти ваше спокойствие завтра.
Запишитесь на консультацию – потому что завтра может быть поздно.
P.S. Потеря близкого человека – тяжелое испытание. Не усугубляйте его судебными войнами, которые можно было предотвратить одним грамотным решением.
«»
Необходимость оформления недвижимости с 1 марта 2025 года.
С 1 марта 2025 года в силу вступил Федеральный закон от 26.12.2024 № 487-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которым часть 1 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости» дополнена двумя новыми основаниями для приостановления действий по осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
Что бы понять чем, собственно говоря, вызван переполох, сначала вспомним, как распоряжались земельными участками и как регистрировали возведенные на этих участках объекты капитального строения (дома, гаражи, бани и другие постройки – далее ОКС) до появления новых оснований для приостановления регистрационных действий.
А раньше, если в Едином государственном реестре недвижимости отсутствовало описание местоположения земельного участка (не были установлены координаты поворотных точек границы земельного участка), то участок свободно можно было продать, подарить, сдать в аренду или обменять. Также возможно было оформить права на ОКС или объект незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, для этого кадастровому инженеру было достаточно указать кадастровый номер земельного участка, на котором расположен такой объект.
Так что же теперь? Все просто, если в выписки из Единого государственного реестра недвижимости в графе особые отметки вы ведете запись: - «Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства. Сведения, необходимые для заполнения раздела: 3 – Описание местоположения земельного участка, отсутствуют», то обратившись в регистрирующий орган с целью продать, подарить или обременить такой земельный участок (за исключением осуществления государственной регистрации сервитута в отношении такого земельного участка), государственный регистратор прав осуществит приостановку этих действий на срок не более трех месяцев. И если в этот период сведения о местоположение границ земельного участка не будут внесены в реестр, то вам откажут в проведении регистрационных действий в отношении такого участка. Аналогично будут развиваться события, если вы обратитесь для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в отношении объекта недвижимости расположенного на участке, граница которого не установлена в соответствии с требования земельного законодательства.
Таким образом, с 1 марта 2025 года невозможно распорядиться земельным участком, если в Едином государственном реестре недвижимости отсутствует описание его местоположения, а также осуществить привязку возведенных на нем объектов недвижимости.
Казалось бы, все было хорошо, зачем усложнять? Причин пополнения списка оснований для приостановления регистрационных действий было множество, рассмотрим лишь некоторые из них. Так, на практике имели место быть случаи, когда продавцы показывали покупателю чужие земельные участки, или земельные участки, часть площади которых не являлась их частями (прирезки). Также имели место быть случаи, когда собственники смежных земельных участков при смене покупателя предъявляли требования к новому покупателю о переносе забора, в связи с захватом прежним собственником части его земли. Как правило, это было вызвано тем, что новый собственник не обладает сведениями о существовании границ земельного участка. А что бы установить местоположение границ участка в судебном порядке, доказав что границы земельного участка существуют на местности более 15 лет в неизменном виде, другие соседи просто отказываются подтвердить этот факт в суде, поскольку отношения между ними и новым собственником еще не сложились.
Кроме того, были случаи, когда органы местного самоуправления, при отсутствии на определенной территории каких либо построек и признаков хозяйственной деятельности, просто принимали территорию как свободную землю, формировали участки и распоряжались ими.
Если с землей все более-менее понятно, так почему же законодатель ввел запрет на привязку объектов капитального строительства к участку без определения его границ на местности?
Дело все в том, что часто строительство объектов капитального строительства осуществлялось без понимания местоположения границ участка и это приводило к тому, что дом частично мог оказаться на смежном участке или на землях общего пользования. Часто дома возводились без соблюдения градостроительных отступов и без соблюдения пожарных расстояний.
Все вышеуказанные случаи или их комбинации, приводили людей с целью защиты своих прав и установления истины в суды, что оказало колоссальную на суды нагрузку. А сколько решений получено гражданами на руки о демонтаже или переносе их капитальных заборов, или о необходимости проведения реконструкции жилого дома, гаража, бань, сараев, теплиц, а то и их сноса.
Совокупность этих проблем подвела законодателя к необходимости наведения порядка в сфере недвижимости, который в настоящее время осуществляется путем проведения по всей стране комплексных кадастровых работ (которые в настоящее время, к сожалению приводят еще к большему хаосу, ввиду того как они выполняются).
Справедливости ради следует отметить, что государством ведутся работы не только по выявлению самовольных построек или по определению фактических границ земельных участков используемых физическими и юридическими лицами, но также выдуться работы направленные на выявление свободных земель которые будет возможно задействовать в сельском хозяйстве и земель которые позволят привлечь инвесторов в регионы.
Но вернем к нашему вопросу…, если с желанием продать или как то иначе распорядиться земельным участком и объектом недвижимости расположенными на нем, или просто оформить объекты капитального строительства еще понятно, а что делать старому собственнику? Ему также придется оформить недвижимость.
Бюджет должен пополняться налогами, оплата которых наша обязанность, и уклониться от налогов со временем будет все сложнее.
С целью пополнения бюджета будут устанавливаться границы фактического землепользования, по результату их установления необходимо будет платить налог, за площадь, которой вы пользуетесь, а не за площадь, которая учтена в Едином государственном реестре недвижимости. Кроме того будут выявляться объекты отвечающие признаками недвижимости будь то дом, гараж, баня, хозяйственная постройка и т.п.
В случае выявления вашей постройки, за которую вы не платите налог, вам придется оплатить штраф, размер которого предусмотрен ст.8.8, ст.9.5 КоАП РФ. К сожалению, негативные последствия этим не ограничатся, и собственник незаконной постройки неизбежно столкнётся с судебным разбирательством в отношении свой постройки по иску органа местного самоуправления о признании строения самовольной постройкой и об обязании снести ее.
В связи с чем, каждому из нас необходимо принять, что возведя какой-то объект капитального строительства, необходимо позаботьтесь о введении его в гражданский оборот.
Если по каким-то причинам самостоятельно вы не готовы заняться оформлением документов на свою недвижимость, мы готовы оказать вам полный комплекс услуг по оформлению документов на вашу недвижимость будь то это земельный участок, дом или нежилые строения.
В соответствии с положениями Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", рассматриваемая ситуация находит следующее нормативное отражение:
В силу части 1 ст. 26 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости», осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в том в случае, если:
21.1) в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о местоположении границ земельного участка, являющегося предметом договора, на основании которого осуществляются государственная регистрация прав, ограничение прав, обременение земельного участка, за исключением осуществления государственной регистрации сервитута в отношении такого земельного участка;
21.2) в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства (за исключением случаев, если такое сооружение является линейным объектом или такой объект незавершенного строительства является линейным объектом, строительство которого не завершено), для осуществления государственного кадастрового учета которых и (или) государственной регистрации прав на которые подано заявление, кроме случаев, если заявление об осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав подано в связи с прекращением существования таких здания, сооружения, объекта незавершенного строительства.
В силу части 2 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости», осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на три месяца, если иное не установлено настоящей статьей.
Согласно части 1 ст. 27 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости», в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.
Именно эти нормы материального права не позволят нам с 1 марта 2025 года распорядиться земельным участком, если в Едином государственном реестре недвижимости отсутствует описание его местоположения, а также осуществить привязку возведенных на нем объектов недвижимости.
Если у вас остались вопросы, по оформлению прав на недвижимое имущество, разрешению споров по границам земельного участка со смежными собственниками или органами местного самоуправления, то наши специалисты будут рады ответить вам на ваши вопросы и оказать помощь в оформление вашего недвижимого имущества.
Что бы понять чем, собственно говоря, вызван переполох, сначала вспомним, как распоряжались земельными участками и как регистрировали возведенные на этих участках объекты капитального строения (дома, гаражи, бани и другие постройки – далее ОКС) до появления новых оснований для приостановления регистрационных действий.
А раньше, если в Едином государственном реестре недвижимости отсутствовало описание местоположения земельного участка (не были установлены координаты поворотных точек границы земельного участка), то участок свободно можно было продать, подарить, сдать в аренду или обменять. Также возможно было оформить права на ОКС или объект незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, для этого кадастровому инженеру было достаточно указать кадастровый номер земельного участка, на котором расположен такой объект.
Так что же теперь? Все просто, если в выписки из Единого государственного реестра недвижимости в графе особые отметки вы ведете запись: - «Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства. Сведения, необходимые для заполнения раздела: 3 – Описание местоположения земельного участка, отсутствуют», то обратившись в регистрирующий орган с целью продать, подарить или обременить такой земельный участок (за исключением осуществления государственной регистрации сервитута в отношении такого земельного участка), государственный регистратор прав осуществит приостановку этих действий на срок не более трех месяцев. И если в этот период сведения о местоположение границ земельного участка не будут внесены в реестр, то вам откажут в проведении регистрационных действий в отношении такого участка. Аналогично будут развиваться события, если вы обратитесь для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в отношении объекта недвижимости расположенного на участке, граница которого не установлена в соответствии с требования земельного законодательства.
Таким образом, с 1 марта 2025 года невозможно распорядиться земельным участком, если в Едином государственном реестре недвижимости отсутствует описание его местоположения, а также осуществить привязку возведенных на нем объектов недвижимости.
Казалось бы, все было хорошо, зачем усложнять? Причин пополнения списка оснований для приостановления регистрационных действий было множество, рассмотрим лишь некоторые из них. Так, на практике имели место быть случаи, когда продавцы показывали покупателю чужие земельные участки, или земельные участки, часть площади которых не являлась их частями (прирезки). Также имели место быть случаи, когда собственники смежных земельных участков при смене покупателя предъявляли требования к новому покупателю о переносе забора, в связи с захватом прежним собственником части его земли. Как правило, это было вызвано тем, что новый собственник не обладает сведениями о существовании границ земельного участка. А что бы установить местоположение границ участка в судебном порядке, доказав что границы земельного участка существуют на местности более 15 лет в неизменном виде, другие соседи просто отказываются подтвердить этот факт в суде, поскольку отношения между ними и новым собственником еще не сложились.
Кроме того, были случаи, когда органы местного самоуправления, при отсутствии на определенной территории каких либо построек и признаков хозяйственной деятельности, просто принимали территорию как свободную землю, формировали участки и распоряжались ими.
Если с землей все более-менее понятно, так почему же законодатель ввел запрет на привязку объектов капитального строительства к участку без определения его границ на местности?
Дело все в том, что часто строительство объектов капитального строительства осуществлялось без понимания местоположения границ участка и это приводило к тому, что дом частично мог оказаться на смежном участке или на землях общего пользования. Часто дома возводились без соблюдения градостроительных отступов и без соблюдения пожарных расстояний.
Все вышеуказанные случаи или их комбинации, приводили людей с целью защиты своих прав и установления истины в суды, что оказало колоссальную на суды нагрузку. А сколько решений получено гражданами на руки о демонтаже или переносе их капитальных заборов, или о необходимости проведения реконструкции жилого дома, гаража, бань, сараев, теплиц, а то и их сноса.
Совокупность этих проблем подвела законодателя к необходимости наведения порядка в сфере недвижимости, который в настоящее время осуществляется путем проведения по всей стране комплексных кадастровых работ (которые в настоящее время, к сожалению приводят еще к большему хаосу, ввиду того как они выполняются).
Справедливости ради следует отметить, что государством ведутся работы не только по выявлению самовольных построек или по определению фактических границ земельных участков используемых физическими и юридическими лицами, но также выдуться работы направленные на выявление свободных земель которые будет возможно задействовать в сельском хозяйстве и земель которые позволят привлечь инвесторов в регионы.
Но вернем к нашему вопросу…, если с желанием продать или как то иначе распорядиться земельным участком и объектом недвижимости расположенными на нем, или просто оформить объекты капитального строительства еще понятно, а что делать старому собственнику? Ему также придется оформить недвижимость.
Бюджет должен пополняться налогами, оплата которых наша обязанность, и уклониться от налогов со временем будет все сложнее.
С целью пополнения бюджета будут устанавливаться границы фактического землепользования, по результату их установления необходимо будет платить налог, за площадь, которой вы пользуетесь, а не за площадь, которая учтена в Едином государственном реестре недвижимости. Кроме того будут выявляться объекты отвечающие признаками недвижимости будь то дом, гараж, баня, хозяйственная постройка и т.п.
В случае выявления вашей постройки, за которую вы не платите налог, вам придется оплатить штраф, размер которого предусмотрен ст.8.8, ст.9.5 КоАП РФ. К сожалению, негативные последствия этим не ограничатся, и собственник незаконной постройки неизбежно столкнётся с судебным разбирательством в отношении свой постройки по иску органа местного самоуправления о признании строения самовольной постройкой и об обязании снести ее.
В связи с чем, каждому из нас необходимо принять, что возведя какой-то объект капитального строительства, необходимо позаботьтесь о введении его в гражданский оборот.
Если по каким-то причинам самостоятельно вы не готовы заняться оформлением документов на свою недвижимость, мы готовы оказать вам полный комплекс услуг по оформлению документов на вашу недвижимость будь то это земельный участок, дом или нежилые строения.
В соответствии с положениями Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", рассматриваемая ситуация находит следующее нормативное отражение:
В силу части 1 ст. 26 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости», осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в том в случае, если:
21.1) в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о местоположении границ земельного участка, являющегося предметом договора, на основании которого осуществляются государственная регистрация прав, ограничение прав, обременение земельного участка, за исключением осуществления государственной регистрации сервитута в отношении такого земельного участка;
21.2) в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства (за исключением случаев, если такое сооружение является линейным объектом или такой объект незавершенного строительства является линейным объектом, строительство которого не завершено), для осуществления государственного кадастрового учета которых и (или) государственной регистрации прав на которые подано заявление, кроме случаев, если заявление об осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав подано в связи с прекращением существования таких здания, сооружения, объекта незавершенного строительства.
В силу части 2 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости», осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на три месяца, если иное не установлено настоящей статьей.
Согласно части 1 ст. 27 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости», в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.
Именно эти нормы материального права не позволят нам с 1 марта 2025 года распорядиться земельным участком, если в Едином государственном реестре недвижимости отсутствует описание его местоположения, а также осуществить привязку возведенных на нем объектов недвижимости.
Если у вас остались вопросы, по оформлению прав на недвижимое имущество, разрешению споров по границам земельного участка со смежными собственниками или органами местного самоуправления, то наши специалисты будут рады ответить вам на ваши вопросы и оказать помощь в оформление вашего недвижимого имущества.
запись на консультацию
Пожалуйста, не забудьте указать Ваше имя и телефон, чтобы мы могли Вам ответить
«»
«»
Нужна юридическая помощь?
Оставьте свой номер телефона, и мы свяжемся с вами в ближайшее время.
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку персональных данных и соглашаетесь c политикой конфиденциальности